Par Olivier Brunet
Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ? Les travaux de rénovation d’une maison ancienne ou d’un appartement ancien peuvent bénéficier d’avantages fiscaux : crédit d’impôt pour la résidence principale, travaux déductibles dans un logement locatif, réduction d’impôt ou déduction fiscale dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux.

Défiscalisation et travaux dans l’ancien, les différents avantages :

  •  Défiscalisation des travaux de rénovation de l’habitation principale :
    • Fenêtres, chauffage… Crédit d’impôt pour travaux de rénovation énergétique
    • Crédit d’impôt pour l’adaptation de la résidence principale à l’âge ou au handicap
  • Les travaux de rénovation déductibles du revenu foncier :
    • Travaux de rénovation et déduction fiscale au régime réel
    •  Micro-foncier : travaux de rénovation non déductibles
  • Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien avec travaux :
    •  Loi Pinel : investissement locatif dans l’ancien et défiscalisation
    • Loi Malraux : défiscalisation dans la restauration d’immeubles
    • Défiscalisation pour travaux dans un monument historique
    • Défiscalisation en déficit foncier dans un appartement avec travaux
  • Défiscalisation des travaux en 2018, impôt à la source et année blanche :
    • Pas de remise en cause du crédit d’impôt
    • Défiscalisation immobilière avec travaux et année blanche

Défiscalisation et travaux dans l’ancien, quels avantages en impôt selon le projet ?

Les travaux de rénovation du logement bénéficient souvent d’aides fiscales accordées par l’État, permettant d’en alléger le budget total pour un particulier. Cependant, la nature, les conditions, les modalités et le montant de l’incitation fiscale varient considérablement selon le type de logement (résidence principale ou investissement locatif) et les travaux effectués. On ne peut pas à proprement parler de défiscalisation dans tous les cas de figure, mais plutôt de mécanismes de compensation par l’impôt du coût des travaux de rénovation pour le contribuable.

De façon synthétique, on peut distinguer trois catégories de situations distinctes :

  1. Les travaux de rénovation de l’habitation principale, visant à en améliorer la performance énergétique (isolation, acquisition d’un nouvel équipement de chauffage) ou l’accessibilité pour une personne âgée ou handicapée. L’aide fiscale est alors accordée sous la forme d’un crédit d’impôt.
  2. Les travaux dans un logement locatif réalisés par un propriétaire bailleur pour en améliorer le potentiel et/ou le confort pour le locataire. Il s’agit alors de travaux de rénovation déductibles du revenu foncier qui permettent de diminuer la base de calcul de l’impôt.
  3. Les investissements dans un appartement ancien nécessitant de lourds travaux de réhabilitation, généralement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux, monuments historiques), parfois dans celui d’un dispositif de droit commun (déficit foncier).

À noter : les avantages fiscaux ne sont pas cumulables.

Défiscalisation des travaux de rénovation de l’habitation principale

Certains travaux de rénovation de l’habitat effectués en 2018 peuvent bénéficier d’une incitation fiscale sous la forme d’un crédit d’impôt. Quel est le principe du crédit d’impôt ? Il s’agit d’une aide de l’État différée dans le temps. Le contribuable reçoit son argent l’année suivant le paiement des travaux soit sous la forme d’un remboursement d’impôt (si le contribuable est non imposable ou si son crédit d’impôt est supérieur au montant d’impôt qu’il aurait dû payer hors avantage fiscal) soit via une diminution de l’impôt dû si le crédit d’impôt est inférieur au montant de l’impôt brut.

Le fait de devoir avancer de l’argent et donc d’attendre quelques mois à plus d’un an pour être partiellement remboursé constitue le principal inconvénient de ce type d’aide.

Fenêtres, chauffage… Crédit d’impôt pour travaux de rénovation énergétique

Plusieurs travaux de rénovation énergétique de l’habitat ancien ouvrent droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) communément appelé crédit d’impôt rénovation. Il peut concerner tout logement (maison individuelle ou appartement) occupé comme résidence principale, laquelle doit avoir été achevée depuis plus de 2 ans au moment du démarrage du chantier de rénovation.

Ce crédit d’impôt a subi plusieurs transformations en 2018 avant sa disparition programmée au 1er janvier 2020 (transformation en prime à la rénovation).

Depuis le 1er juillet 2018, le remplacement de fenêtres à simple vitrage n’est plus éligible au crédit d’impôt, que l’on passe au double vitrage classique, au double vitrage à isolation renforcée ou au triple vitrage. Le dispositif s’est également éteint à la même date pour l’acquisition d’une chaudière fioul à très haute performance énergétique. Dans les deux cas, le bénéfice du crédit d’impôt est maintenu jusqu’à fin 2018 sous deux conditions cumulatives (acceptation d’un devis et versement d’un acompte au plus tard le 30 juin 2018). Pour ces équipements, le taux du crédit d’impôt est fixé à 15% du coût TTC payé par le contribuable.

L’aide est égale à 30% des dépenses pour tous les autres travaux et achats d’équipements ou matériaux éligibles, lesquels doivent respecter des critères techniques de performances très précis.

Parmi les équipements éligibles au CITE, on peut citer certains appareils de chauffage comme les chaudières à gaz à haute performance énergétique, les chaudières à micro-cogénération gaz, les pompes à chaleur air/eau et géothermiques, les poêles à bois ou à pellets (granulés bois), les foyers fermés, les inserts de cheminées intérieures. La liste complète des travaux de rénovation ouvrant droit au crédit d’impôt peut être consultée au BOFiP (BOI-IR-RICI-280-10-30) ou sur le site de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est soumis à un plafond de dépenses éligibles fixé par périodes de 5 années consécutives :

  • 8.000 euros pour une personne seule
  • 16.000 euros pour un couple marié ou uni par un pacs + 400 euros par personne à charge (200 euros en présence d’un enfant en garde alternée).

Exemple d’application du plafond :

En cas d’achat en 2017 d’un poêle à granulés de bois d’une valeur de 16.000 euros TTC ayant donné lieu à l’attribution du crédit d’impôt en 2018, un couple ne pourra pas bénéficier du crédit d’impôt pour toute autre dépense éligible effectuée en 2018.

Crédit d’impôt pour l’adaptation de la résidence principale à l’âge ou au handicap

Une personne âgée ou handicapée peut avoir besoin d’une adaptation de son logement afin de favoriser son maintien à domicile dans de bonnes conditions. Les dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus à cet effet (monte-escalier, ascenseur adapté à une personne à mobilité réduite, barres de maintien ou d’appui…) effectuées au sein de la résidence principale donnent droit à un crédit d’impôt égal à 25% de la facture TTC main-d’œuvre comprise.

Pour y avoir droit le contribuable ou un membre de son foyer fiscal doit remplir l’une des conditions suivantes :

  • bénéficier d’une pension d’invalidité pour accident de travail ou d’une pension militaire d’invalidité et des victimes de la guerre, attribuée en raison d’une invalidité d’au moins 40%
  • être titulaire d’une carte CMI (carte mobilité inclusion) : CMI invalidité, CMI priorité ou CMI stationnement pour personnes handicapées
  • être titulaire de l’une des cartes d’invalidité délivrées jusqu’au 1er juillet 2017
  • être bénéficiaire de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA).

La liste détaillée des équipements éligibles est fixée par la loi, à l’article 18 ter du CGI (Code général des impôts).

Les dépenses de travaux de rénovation d’une maison ou d’un appartement, prises en compte pour le calcul du crédit d’impôt, sont plafonnées. Cette limite couvre une période pluriannuelle de 5 années consécutives. Ainsi, pour une dépense d’équipement effectuée en 2018, c’est le total des dépenses du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2018 qui est considéré.

Ce plafond de dépenses sur 5 ans est fixé à :

– 5.000 euros pour une personne seule
– 10.000 euros pour un couple marié ou pacsé + 400 euros par personne à charge (ou 200 euros pour un enfant en résidence alternée).

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